[에브리뉴스=김종열 기자] 고금리·고물가로 주택 매수 수요가 끊기면서 아파트 시장 침체가 장기화하고 있다. 또 대세 하락으로 아파트 매수자와 매도자 간의 희망 가격 괴리가 커지면서 역대 최저 수준의 거래가뭄도 해소되지 않고 있다. 이 탓에 지난 3분기 아파트 하락거래량이 상승 거래를 넘어선 이후 현재도 하락 거래 위주의 시장이 지속하고 있다.

21일 부동산 중개 플랫폼 직방에 따르면 올해 3분기 전국 아파트 거래량은 5만17건이다. 서울은 1927건으로 집계됐다. 이는 2006년 주택 거래 신고제가 도입된 이후 역대 최저치다.

2006년부터 올해 2분기까지 분기별 평균 거래량은 전국 약 14만4000건, 서울 약 1만8000건이었다. 이와 비교해보면 지난 3분기 서울은 과거 평균치의 10분의 1 수준에 불과한 거래가뭄 상황인 셈이다.

올해 4분기 현재 전국 아파트의 직전보다 5% 이상 대폭 하락 거래 비율은 37.7%, 서울은 51.6%로 나타났다. 서울은 실거래 신고제도가 도입된 이후 처음으로 대폭 하락거래가 전체 거래의 과반을 돌파했다. 오차범위 ±1%를 제외한 전체 하락거래는 총거래량의 3분의 2에 달한다.

서울, 직전 대비 5% 이상 상승 거래 비율 역대 최저치

전국과 서울 모두 5% 이상 대폭 하락 거래의 과거 최고치는 금융위기의 여파가 있었던 2008년 4분기였다. 올해 4분기 현재 과거 최고치보다도 4~5%포인트가량 높은 역대 최고 수준을 기록하고 있다. 

역으로 상승 거래는 크게 줄어들고 있다. 특히 서울은 직전 대비 5% 이상 상승 거래의 비율이 4분기 현재 12.4%로 역대 최저치다. 단지 내 동일 면적이라도 리모델링 여부, 층과 향에 따라 가격 편차가 있을 수 있고 이 부분이 통제되지 않았음을 고려하면 실제 시장에서 같은 조건 아파트의 상승 거래는 찾아보기가 어려운 수준으로 해석된다.

또 올해 3~4분기 현재 수도권과 세종시, 전국 광역시 지역에서는 ±1% 오차범위를 넘어선 하락거래가 50% 이상을 차지하고 있다. 반면, 경기를 제외한 8개 도 지역에서는 상승 거래와 하락 거래가 상대적으로 비슷했다. 수도권과 대전·세종·대구에서 하락거래의 비율이 높았는데 수도권과 대전·세종은 최근 2030 세대의 매수세가 강했던 지역이고 청년층은 주택 매수 시 상대적으로 자기자산보다 대출의 비중이 높다는 점을 고려하면 최근 급격한 금리 인상의 영향이 컸을 것으로 보인다.

대구는 청년층의 매수세가 상대적으로 강하지 않았지만, 수요보다 과도한 아파트 공급으로 미분양 단지가 속출하는 등 침체 분위기가 완연한 지역이라는 점으로 나타난 현상으로 해석된다. 

“높은 주택 금융비용 이어진다면 하락 거래 지속”

앞서 한국부동산원이 지난 17일 내놓은 11월 2주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 매매가격은 0.47% 하락, 전셋값은 0.53% 하락했다. 이는 25주 연속 하락이면서 2012년 5월 부동산원이 시세 조사를 시작한 이후 2주 연속으로 최대 하락 기록을 넘어섰다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 하반기 들어서며 전국적인 아파트 거래절벽 속에서 소위 ‘급매가 아니면 매매되지 않는’ 하락 거래 위주의 시장이 형성됐으며 이러한 경향은 4분기 현재도 심화하고 있다”며 “과거 하락 거래 비율이 최고치를 기록했던 2008년 말에는 급격한 기준금리 인하를 통해 단기적인 충격을 일부 해소할 수 있었다”고 말했다.

이어 “그러나 올해 말 현재는 일부 상승세가 꺾였음에도 여전히 높은 물가와 미국 기준금리와의 역전 등으로 오히려 지속적인 금리 인상이 전망되고 있다”며 “따라서 고가 아파트에 대한 대출 규제를 푸는 등 경착륙을 막기 위한 정부의 완화책에도 매도자와 매수자 모두 높은 주택 금융비용을 내야 하는 상황이 이어진다면 하락거래 위주의 현 시장 상황은 한동안 지속할 것”이라고 전망했다.

한편, 지난 10일 금융위원회는 오는 12월부터 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)을 허용하고, 무주택자에 대한 주택담보대출비율 규제를 50%로 일원화한다고 발표했다. 서민·실수요자는 최대 6억원 한도 내에서 70%까지 LTV를 우대하기로 했다.

이에 따라 현재 투기·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트의 주택 구매 목적 주담대는 금지돼 있지만, 하지만 앞으로는 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부) 대상으로 허용되며 LTV는 50%가 적용된다. 

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